投資によって資産運用をする場合、通常は景気に左右されます。株や債券などの伝統的な資産へ投資する場合、不景気のときに資産価値が大きく減少するのです。
一方、景気に左右されにくい投資が存在します。それをオルタナティブ投資といいます。オルタナティブ投資の中でも、代表的な投資対象が不動産です。
最も有名な方法としては、不動産を購入して賃料収入を得たり、売却益を得たりする方法があります。ただ不動産投資の方法としては、直接購入だけではありません。REIT（リート）やヘッジファンドを利用する方法もあります。
このときオルタナティブ投資として不動産へ投資する場合、どのような方法が最適なのでしょうか。ここでは、不動産投資を用いたオルタナティブ投資の種類や方法を解説していきます。
もくじ
不動産は代表的なオルタナティブ投資
株や債券などへ投資しない方法がオルタナティブ投資です。過去、ITバブルやリーマンブラザーズの破綻、コロナショックなど株価が大きく下落する場面がありました。こうした不景気のとき、株価は大暴落しました。
ただ多くの人は資産価値が半分以下になるのを嫌がります。そこでオルタナティブ投資をすれば、不景気であったとしても資産価値を大きく減らすことなく投資を続けることができます。これらオルタナティブ投資の代表例が不動産投資です。
不動産を用いたオルタナティブ投資としては、主に以下の2つがあります。
- 不動産への直接投資
- ヘッジファンドへの投資
これらの方法を利用することによって、景気に左右されずに資産を増やせるようになります。
景気に左右されない不動産への直接投資
最も一般的な不動産投資としては、あなたが不動産を購入することがあげられます。マンションや一戸建て住宅などを購入し、他人に貸し出すことで賃料収入を得るのです。
不動産投資をするとき、日本の不動産を購入してもいいですし、外国の不動産へ投資してもいいです。例えば以下はアメリカの不動産であり、外国人を含めて米国不動産へ投資できます。
人が住んでくれない場合、好景気であっても不景気であっても、賃料収入を得ることができません。一方でたとえ景気が悪くなったとしても、人が住んでくれている場合は毎月の賃料収入を得ることができます。これが、不動産投資が景気に左右されないといわれる理由です。
なおオルタナティブ投資での不動産投資では、人が住む不動産を購入するべきです。つまり、商業施設や倉庫などの不動産へ投資してはいけません。ビジネスに関わる不動産は景気の影響を受けやすく、オルタナティブ投資には向いていません。
換金性は著しく低く、借入が必要となる
景気に左右されない投資法であるため、不動産へ多くの人が投資しています。ただ不動産へ直接投資をする場合、換金性が非常に悪くなるというデメリットがあります。要は、高額なお金が必要になったとしても、すぐにお金に変えることができないのです。
オルタナティブ投資はメリットがあるものの、換金性が悪いというデメリットがあります。
また直接投資の場合、すべて自己資金で不動産投資をする人はほとんどいません。銀行借入をすることになるため、銀行への利子払いが必要です。さらには固定資産税や所得税の支払いがあります。そのため、優れた不動産へ投資しなければ収入がマイナスになることがあります。
すべての投資に共通しますが、ダメな投資をするとお金を失います。これは不動産投資も同様です。ただ不動産投資の場合、地方の優れた物件へ投資すれば賃料収入によって年利20%以上を得ることも可能です。
不動産価格の変動を避けることはできない
ただオルタナティブ投資をするとき、「まったく景気の影響を受けない」というわけではありません。特に値動きが大きくなるものとして、土地や建物の不動産価格があります。これら土地や建物は景気の影響を受けます。
例えば以下は、アメリカの住宅価格の推移です。
不動産へ投資するとき、最もリスクの低い投資先としてアメリカが知られています。この理由として、アメリカはずっと人口増しており、不動産価格が長期的にずっと上昇しているからです。
ただ不動産投資で最もリスクが低いといわれるアメリカであったとしても、不景気のときは不動産価格の停滞または下落が起こっています。特にサブプライムローンの問題が明らかになった2007年では、不動産価格が数年継続して下落していることが分かります。
当然、不動産価格が下落すると賃料の値下げをしなければいけないかもしれません。不景気による不動産価格の下落まで抑えることはできません。ただ株式投資のように資産価値が半分以下になることはないため、不動産はオルタナティブ投資として優れています。
不動産ヘッジファンドへの投資は利回りが安定しやすい
一方で不動産への直接投資が向いていない人もたくさんいます。不動産へ投資する場合、投資物件を探し、住む人を見つけ、賃料支払いを促さなければいけません。また保有物件のメンテナンスが必要であり、税金の支払いをしなければいけません。そのため、行う作業は非常に多いです。
投資物件によっては、賃料収入だけで年利20%以上が可能なのは本当です。これに土地や建物の価格上昇が加われば、より利回りは良くなります。
ただ不動産への直接投資は管理が大変になるため、不動産への直接投資をしたくない人はヘッジファンドへ投資するようにしましょう。不動産を扱うヘッジファンドもオルタナティブ投資の一つであり、景気に左右されない低リスクのヘッジファンドです。
不動産へ投資する低リスクヘッジファンドの場合、プロがあなたの代わりに資産運用してくれます。そのため、物件選定や不動産の売買交渉などをする必要はありません。また不動産への投資に限らず、不動産に関係するさまざまな投資法が可能です。
ヘッジファンドへ投資する場合、借入はできずすべて自己資金で行う必要があります。ただ不動産への直接投資のように高額なお金は不要であり、30,000米ドル（約300万円）以上のお金があればヘッジファンドへ投資することができます。
なお、ヘッジファンドを用いた不動産へのオルタナティブ投資としては、例えば以下の方法があります。
- 不動産へ直接投資をするヘッジファンド
- 不動産ローンを運営するヘッジファンド
- 投資家へ融資し、金利収入を得るヘッジファンド
他にも種類はあるものの、これらの不動産ファンドが広く知られています。あなたが不動産へ直接投資するときとは異なり、年利20%以上は無理です。ただ不動産ファンドへ投資することで、年利6～13%を実現することができます。
不動産へ直接投資をするヘッジファンド
あなたが不動産へ投資するのではなく、プロが物件の選定や入居者の管理をすることによって資産運用するヘッジファンドがあります。
どの物件に投資するのかについては、ヘッジファンドによって異なります。例えば、以下のような不動産へ投資するヘッジファンドが存在します。
- 一般住宅
- コンドミニアム
- 学生寮
- 商業ビル
例えば学生寮への不動産投資に特化しているヘッジファンドがあれば、商業用不動産の投資に特化しているヘッジファンドもあります。当然、ヘッジファンドごとに利回りは異なります。
例えば以下は、ヨーロッパやアジアで学生寮に投資をしているヘッジファンドのファクトシートです。
平均年利は6.23%であり、ヘッジファンドの中では利回りは低いです。ただプロが代わりに資産運用してくれるため、毎月安定した利回りを生み出すことができます。
不動産ローンを運営するヘッジファンド
一方、ヘッジファンドを利用すれば、不動産を購入しない方法によって資産運用することも可能です。
不動産を利用して金利収入を得る方法としては、不動産担保ローンが有名です。不動産を担保として利用し、お金を貸し出すのです。不動産担保ローンの場合、土地や建物の値動きがありません。そのため、より低リスクな投資方法です。
例えば以下は、高齢者向けの不動産ローンを提供するヘッジファンドのファクトシートです。
不動産ローンによる金利収入に加えて、このヘッジファンドは「不動産ローンの権利を他の投資会社に売買する」ことをしています。これらの方法によって、平均年利13.26%にて資産運用できるようになっています。
投資家へ融資し、金利収入を得るヘッジファンド
または、不動産投資家に対してお金を貸すローンファンドもあります。不動産へ投資するとき、銀行からお金を借りるのが一般的です。ただ外国人の場合、国によっては銀行融資してくれないケースが多いです。特に先進国の不動産を購入する場合、現地の銀行は外国人にお金を貸してくれません。
そこで、海外不動産へ投資したい外国人に対して融資するヘッジファンドが存在します。例えば以下は、オーストラリアで不動産投資したい人にお金を貸すローンファンドです。
このヘッジファンドへ投資する場合、年間の平均リターンは9.27%です。
通常、ヘッジファンドへの投資は米ドルで行います。一方でこのヘッジファンドの場合、オーストラリアの不動産を取り扱っているため、米ドルではなくオーストラリアドルで投資することになります。つまり、オーストラリアドルで資産運用することができます。
いずれにしても、このようにヘッジファンドによって投資対象の不動産は大きく変わります。
REIT（リート）は価格変動があり、オルタナティブ投資ではない
なお不動産へ投資するとき、有名な手法としてREIT（不動産投資信託：リート）があります。投資法人が投資家からお金を集め、不動産へ投資することによって資産運用する方法です。
投資家からお金を集め、不動産へ投資するという点ではヘッジファンドと似ています。またREITに投資すると配当収入を得ることができます。
ただREITはETF（上場投資信託）として証券会社に上場されており、株式と同じように売買することができます。つまり、株へ投資するのと似ています。REITは株と特徴や性質が似ているため、価格の変動が大きいです。そのため、直接投資やヘッジファンド投資とは異なり、資産価値が大きく下落する可能性があります。
例えば以下は、アメリカの不動産へ投資するiShares US Real Estate ETF（IYR）というETFです。
このように、価格は大きく変動しています。また、リーマンブラザーズの破綻やコロナショックなど、過去の不景気では大きく価格が下落しています。
そのため、REITへの投資はオルタナティブ投資ではありません。不動産を利用したオルタナティブ投資というのは、不動産への直接投資またはヘッジファンド投資でのみ可能です。
不動産を利用してオルタナティブ投資をする
景気に左右されない投資をすることは重要です。そこでオルタナティブ投資を活用すれば、たとえ大不況に陥ったとしても資産価値が下落せずにお金を増やすことができます。
オルタナティブ投資の代表例として不動産が広く知られています。不動産へ投資するとき、直接購入する方法が最も有名です。または、不動産を取り扱うヘッジファンドへ投資することによっても資産運用することができます。
直接投資の場合、優れた物件へ投資すれば高利回りが可能です。ただ物件選定や税金支払い、銀行借入など行うべきことが多いです。そのためこれらの作業が面倒な場合、ヘッジファンドへ投資することで年利6～13%ほどで資産運用することができます。
不動産へ投資することでオルタナティブ投資をしたい場合、物件の直接購入またはヘッジファンドへの投資によって資産運用するようにしましょう。
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